1. В качестве рассуждений: Вы произвели обмен без доплаты, следовательно, обе стороны согласились с тем, что меняемые вещи имеют одинаковую стоимость. Если ещё и иметь в виду то, что рыночнвя стоимость земли растёт гораздо быстрее кадастральной, то я бы поставила землю на баланс по стоимости, равной остаточной стоимости зданий. Для пущей верности можно было бы получить заключение сертифицированного оценщика.

2. При купле-продаже недвижимости достаточно договора, хотя неплохо бы обменяться счетами с владельцем земли - на сумму, по которой земля у Вас будет стоять на балансе. НДС не возникает, т.к., насколько я понимаю, это не есть первая продажа неиспользованной недвижимости (это - уточните!).

3. Частнику для приходования недвижимости нужно получить там, где Вы заказывали инвентаризационное дело, справку об инвентаризационной стоимости для налогов (не путать с кадастральной оценкой!). Из этой инв. стоимости он будет рассчитывать налог на здания, а также амортизацию (по ст.13 закона о ПНП).

4. ПНН у частника не появится, т.к. он продает принадлежащую ему лично недвижимость, а т.к. на землю амортизация не рассчитываеся, то и никаких облагаемых сумм нет.

5. А какие подводные камни Вы подозреваете? :))

По второму пункту: Вы должны выписать ППР так как вы продаете имущество но без ПВН,(если приобретали здание без ПВН) не забудьте в декларации по ПВН проставить эту сумму в графу необлогаемая сделка(гр5)кроме того снять с учета в земельной книге стоимость зданий и зарегистрировать стоимость земли так как вам придется платить налог на землю.Кроме того учитывая что у вас продажа идет путем обмена составьте через нотариуса договор купли продажи. 3-Частник с договором купли продажи и с накладной в земельной книге зарегистрирует приобретенные здания.Кроме того вы должны отправить в отд.СГД сообшение о необлогаемом доходе (приложжение 5)на частника за приобретенную землю.

Епраксия, а что писать в ППР в графах "место отгрузки" и "место выгрузки"? Кстати, в Земельной книге запись пойдет по кадастральной стоимости, к балансу отнощение имеющей мало. И я в первый раз слышу, чтобы Зем. книга требовала нвкладных.

Большое спасибо за развернутые ответы Martinas и Epraksija !

Дополнение: сделка благополучно зарегистрирована в Земельной книге со сменой прав собственности.

Если для фирмы все боле - менее понятно , то как быть частнику ? :

2.Допустим частник выписал счет фирме за землю на величину остаточной стоимости зданий для выравнивания сумм сделки ( как я понимаю без ПВН , т.к. на момент сделки небыл налогоплатильщиком ), и фирма выписала

счет частнику на строение 1 без ПВН , т.к. приобрело его также без ПВН и на строение 2 ( ВОПРОС : будет ли считаться это первой продажей неиспользованной недвижимости если здание построила сама фирма 2 года назад и получала с него доход ) допустим с ПВН . ВОПРОС кто и каким образом будет возвращать ПВН государству если сделка была без денег.

4-5 Выписав счет за землю на величину остаточной стоимости зданий частник вынужден признать что его земля стоит 250. ВОПРОС: не потребует ли СГД от частника уплатить 25 % с разницы 250 и ценой покупки земли самим частником 3 года назад ( обоснование - да, частник владел землей больше 1 года , но он ее сдавал в аренду т.е. получал доход , а значит вел хоз. деятельность - ПРАВИЛЬНО ЛИ ЭТО ОБОСНОВАНИЕ ??? т.к единого мнения нигде не удалось наити .)

И аналогичный ВОПРОС если частник , допустим , через 2 года продаст эти здания за 500 возникнит ли у него ПНН с разници в 250 , при условии если он также здает здания в аренду и соответственно получает доход ?

Приношу свои извенения за запутанные вопросы и с нетерпением буду ждать продолжения дискуссии.

Вопрос обширный, так что отвечаю по частям.

1. По поводу ПВН. Строение 1 продаете без ПВН, т.к. оно не подпадает ни под неиспользованное, ни под первую продажу (для верности прочтите закон "О НДС" ст.1, п.16 и ст.6, п.1, подпункт 23). Предналог Вы не отчисляли, так и возвращать нечего.

Со строением 2 будет сложнее: в ст.10 п.4 сказано :

6) если недвижимая собственность (или ее часть) продается в течение 10 лет после ее приобретения или сдачи в эксплуатацию, облагаемое лицо возвращает в бюджет сумму предналога, которая рассчитана путем умножения одной десятой части от вычтенного предналога на количество лет, оставшихся до упомянутых в пункте 3 этой части 10 лет. Эта возвращаемая сумма предналога включается в стоимость недвижимой собственности, и у покупателя нет права на вычитание этой суммы в качестве предналога;

Так что придется платить ПВН, рассчитанный как указано.

Кстати, а Вы подавали сведения в СГД о новостройке? Я повторяю - вопрос обширный, почитайте ст.10 закона - там всё об этом сказано.

2. По поводу ПНН у частника. В законе "О ПНН", ст.9, п.1 сказано :

налогом не облагаются :

19) доходы от продажи своей собственности, за исключением доходов от:

a) продажи изготовленных или приобретенных для продажи изделий (вещей);

b) продажи для вырубки находящегося в собственности физического лица леса на корню;

c) продажи такой недвижимой собственности, которая находилась в собственности лица менее 12 месяцев;

(подпункт "c" в ред. закона от 07.12.2001)

Стало быть, какую сумму бы он ни указал - налога не возникает. Тем более, что амортизации не было, следовательно к налогооблагаемой сумме ничего не прибавляется. В годовой декларации эту сделку нужно показать как необлагаемую сделку.

3. Если частник , допустим , через 2 года продаст эти здания за 500, то на разницу покупной и продажной цены налога не будет, а к налогооблагаемой сумме добавится накопленный износ с момента получения дохода от сдачи в аренду.

(На эту тему у меня есть письмо минфина от февраля 2004 года - могу скинуть по факсу).

Martinas , большое спосибо !

Пожалуйста скиньте письмо минфина , номер факса послал на e-mail.

Заранее благодарю !

В понедельник - как доберусь до работы.

Мартинас а на основании чего Вы считаете , что в сделках с недвижимостью не нужна ППР? Или Вы находите что недвижимость не есть товар?

Я не утверждала, что не нужна - я просто ехидненько так спросила, что писать в "адресах", а также сказала, что для занесения в Зем. книгу не нужна.

А если серьезно, то купля-продажа недвижимости - нотариально заверяемая сделка, к тому же заносимая в Зем. книгу. т.е. просматриваемая. Не вспомню сейчас, но где-то "мелькало" о нужности ППР - возможно, это и устаревшие сведения. Завтра ещё пообщаюсь с коллегами на эту тему. Вобще-то, в моей практике всё больше физические лица недвижимость продавали.