продажа недвижимости физическому лицу

Добрый день!
Фирма владеет дежвижимой собственностью и землей. Покупка была у физического лица, и это не первая проджа, НДС не было. За покупку недвижимсоти платится кредит в банке до 2019 года.
На данный момент часть здания, введено в эксплуатацию как жилое помещение и там живут жильцы, а точнее связанное лицо, мать хозяина фирмы и сам он с семьей. Принесли мне сегодня проект договора
Līgums par ēkas pirkumu uz nomaksu. Договор продажи сроком по графику до конца 2014 года - сумма и до 2015 года- сумма. В приложении будет план о разделе имущества которым УЖЕ пользуются жильцы.
На фирму поступают платежи согласно договора. НДС Нет. Может ли фирма продавать недвижимость, по такому договору ,за которую платит кредит, выставлять счета за комунальные платежи и прочее???
🙁

Nata_k, 23.09.2014 11:41Может ли фирма продавать недвижимость, по такому договору ,за которую платит кредит

может, если банк разрешает
а что прочее?

вот про банк я и подумала. нужно ли согласие банка? начальник говорит, что собственность то фирмы, причем тут банк.

банк при том, что в земельной книге на такую недвижимость наложено ограничение и продать её без согласия банка собственник не может

так мы будет продавать реально только когда погасится кредит, допустим мы его и планируем продать до конца 2015 года. только тогда право в земельной книге будет на покупателя. а, сейчас я так понимаю как договор намерения, предоплаты чтоли

Makssoft, 23.09.2014 14:23банк при том, что в земельной книге на такую недвижимость наложено ограничение и продать её без согласия банка собственник не может

именно так

хорошо, если нет этого согласия то нельзя? а если будет, то можно? и договор так и может звучать : продажа в рассрочку??? и мы должны выставлять часть комунальных услуг? приходовать платежи как предоплату???

такой договор должен быть заключен у нотариуса? млин, простите, не нравится мне эта писулька

а можно ли сдавать в аренду потом с правом выкупа? если такой вариант. как то легче переносит мой мозг

сначала смотрим договор с банком, потом выкручиваемся

Я, всетаки считаю, что правильнее заключить договор о намерении покупки-продажи это недвижимости - предоплата. Земельной книги это не касается, и следовательно, банк не думаю здесь должен давать свое разрешение.НДС нет. вешаю все на 5210

и еще приложение сделать о том что "покупатель" уже имеет право там жить и пользоваться этой территорией. и фирма будет перевыставлять счета по комунальным платежам.

Nata_k, 23.09.2014 15:01Я, всетаки считаю, что правильнее заключить договор о намерении покупки-продажи это недвижимости - предоплата.

Такой договор может только гарантировать покупателю, что данная недвижимость не буде продана другому лицу и не более.
Пока не будут выполнены все обязательства по кредиту перед банком и не будет снято оттягощение в ЗГ (ипотека), ни о какой продаже речи быть не может без согласия банка.
Читайте кредитный договор- что там по поводу аренды написано.

в кредитном договоре ничего не написано, написано в договоре отягощения, залога:
šī Līguma darbības laikā bez Ķīlas nēmēja iepriekšējas rakstiskas priekrišanas Ieķīlāto īpašumu neatsavināt, nedavīnāt, atkartoti to nieķīlāt trešajam personām un citādi neapgrūtināt, neaprobezot, neiznomāt un nenodot treso personu lietošana.

Но вот сидит и утверждает почти с криком что это действует только на долгосрочные договора. что это не касается земельной книги и банка разрешения не нужно.

Ser, 23.09.2014 15:08Пока не будут выполнены все обязательства по кредиту перед банком и не будет снято оттягощение в ЗГ (ипотека), ни о какой продаже речи быть не может без согласия банка.

в нашем договоре такой пункт есть: что продавей гаранитирует снять все отягощение и прочее....и что если что то все вовращается и еще штраф сверху

это договор скорее о правильном отражении полученных сумм и легализации что там живут в этом здании

Nata_k, 23.09.2014 15:13в кредитном договоре ничего не написано, написано в договоре отягощения, залога:

Эти договора взаимосвязаны.
Ieķīlāto īpašumu neatsavināt, nedavīnāt, atkartoti to nieķīlāt trešajam personām un citādi neapgrūtināt, neaprobezot, neiznomāt un nenodot treso personu lietošana.
Вот все и прописано ПОДРОБНО.

да. как убедить начальника. но если подумать для нас главное налогообложение. а с банком пусть сам решает тогда. связаные лица еще с покупателем.

давайте отойдем от разрешения из банка. Ситуация самой сделки:
1. заключаем такого рода договор о намерениях продать эту недвижимость, с четким указанием что она отягощена, все нюансы, о том что купля продажи будет в том случае если будет снято все данное бремя. Условия оплаты , у нас там 2 срока, до которых должны быть внесены деньги на фирму.
Пункт о том что покупатель имеет право пользоваться этой недвижимостью и что согласно приложения должен компенсировать затраты по обслуживанию этого здания. И еще думаю акт приему передачи нужен.
2. На каждую полученную сумму я выставляю для бухгалтреии фирмы счет с указанием что сделака не облагаемая НДС. Полученную сумму ставлю на счет 5210 с указанеим этого договора. Нужно ли эту сделку декларировать в НДС декларации
3. Каждый месяц согласно пропорции, или счетчикам, установленной методики перевыставляю счета за электричество, интернет, вывоз мусора. аааа ,вот тут вопрос. а как учитывать НДС по входящем платежам по комунальным? ведь это используется для НЕ облагаемых сделок? тогда частичнй учет наверное или раздельный?
4. Платим кредит, по ОС продолжаем начислять износ....
5. если все ок то по плану начальник выплачивает весь кредит до 2015 года (срока окончания этого договора о намерениях) и заключается договор покупки со всеми вытекающими последствиями.

Nata_k, 23.09.2014 15:15это договор скорее о правильном отражении полученных сумм и легализации что там живут в этом здании

Как можно легализоваться в оотягощенном объекте с нарушение условий договора ипотеки?
На основании нарушений договора, банк может потребовать досрочной выплаты кредита и штраф влепить за допущенные нарушения,а дальше печалька- суд. исполнитель и молоток 😟
Какая проблема договориться с банком?

Nata_k, 23.09.2014 15:415. если все ок то по плану начальник выплачивает весь кредит до 2015 года (срока окончания этого договора о намерениях) и заключается договор покупки со всеми вытекающими последствиями.

Кредит до 2019, а в 2015 собираетесь заключать договор покупки со всеми вытекающими последствиями? И банк как и в этот раз, побоку?