А в договоре аренды что про кап.ремонт написано?

Надо,гр.32.Кроме того,п Гражданскому закону расходы на взятую в безвозмездное пользование вещь делятся на 2 группы — полезные и необходимые расходы. С точки зрения налогового законодательства эти расходы рассматриваются как текущие и капитальные.Если пользователь восстановил или заменил все изношенные элементы дома, инженерные устройства, улучшил его планировку и т.д., в результате чего изменился (увеличился) срок его службы, то это — не "расходы, связанные с пользованием вещью". Это — капитальные затраты. Такие расходы обязан компенсировать собственник вещи, переданной в безвозмездное пользование. Фирма не имеет права считать капитальные расходы своими.

Если у Вас договор безвозмездного пользования,то у Вас нет арендодателя,а есть фирма - пользователь и физическое лицо - владелец недвижимости.