UIN и AUIN при переоценке инвест.недвижимости и её продаже

Пересмотрела темы про UIN и AUIN, таблицу по рассчету AUIN у Тt7 в хранилище и все равно чего-то недопонимаю. Всюду идут комментарии про ОС, а про инвест.недвижимость все молчат. Помогите:

1) Если переоцениваем инвест.недвижимость, сумму переоценки (+ или -) ставим в PZ, налоговую и финансовую амортизацию не считаем, в UIN сумму переоценки не берем во внимание. Правильно?
2) Что с AUIN? Нужно ли переоценку инвестиционной недвижимости рассматривать как временную разницу и считать AUIN?
3) Когда мы продадим этот объект инвест.недвижимости, сумма, с которой будет необходимо уплатить UIN будет разницей между суммой продажи и первоначальной стоимостью данного объекта (его покупка+реконструкция+регистрация+всевозможные расходы, кот.можно отнести на с/с)? Или UINом при реализации объекта будет облагаться разница между суммой продажи и переоценённой стоимостью объекта?

Про ОС я понимаю, про накопления-тоже, а вот тут что-то торможу и не могу понять принцип... Не кидайте в меня помидорами, просто объясните или дайте ссылки, где почитать, так сказать, первоисточники...

Всем заранее Спасибо!

Если нет ни финансового, ни налогового износа, то на отложенный это не влияет, коррекция будет только простого ПНП, "+" разница переоценки идёт в П/У, уменьшается НОБ на эту сумму, и обратно, "-" уменьшает доход, но увеличивает НОБ. При продаже ПНП заплатите с разницы стоимостей, (цена продажи - учётная стоимость на момент продажи, т.б., переоценённая).

В таком случае, это реальный уход от налогов: купили за-дешево, переоценили наверх в PZ, переоценку убрали из UIN базы, текущий UIN переоценка не затронула! В след.году продаём за сумму оценки=учетная стоимость объекта в балансе. Получается: сумма реализации=сумме списываемого объекта. На PZ эффект=0. Налоговый эффект в текущем году=0, в прошлом году=0. А прибыль от переоценки в прошлом году=агроменная. Супер! Я только так теперь буду работать! 😆

Нет, ну если серъёзно-перечитала 12 МСФО и комменты-ответа так и не нашла.
В моём понимании при продаже UIN надо бы уплатить с разницы между суммой реализации и первоначальной стоимостью объекта (до переоценки). А AUIN как-бы "притормаживает" прибыль в том году, когда была сделана переоценка объекта инв.недвижимости и показывает потенциальный налог, который прийдётся заплатить в след. году, когда будет реализация... Ну, чтобы для всех не было шоком, что в этом году афигенная прибыль из-ниоткуда, а в след.году афигенный налог надо будет вдруг платить.

Вот, теперь и ломаю голову, а правильно ли я принцип АУИН понимаю... Помогите советом...

Вы переоценку с оценочной стоимостью случаем не перепутали?

Нет, не перепутала.

Давайте с условными цифрами, может будет легче и наглядней:
1) Купили объект за 1000Ls в 2012 году. Провели кап.ремонт на 200Ls. Итого 1200Ls. Заказали оценку. Получили оценку на 5000Ls. Провели в PZ прибыль 3800Ls (Д Инв.недвижимость/К Доход от переоценки).
2) При составлении UIN декларации за 2012 год мы из прибыли переоценку убираем. Для облегчения рассчетов примем!!!, что других статей PZ нету. Следовательно, НОБ=0. UIN=0.
3) В 2013 году продаём объект за 5000Ls. Какова будет НОБ? 3800Ls (5000-1200) или 0 (5000-5000)?
а) если 3800Ls, то UIN к уплате 570Ls, который, по-моему надо было отразить в 2012 году как AUIN;
б) если 0Ls, то я беру этот бизнес! Прибыль к распределению в 2012 году=3800Ls, а нолога ни в 2012, ни в 2013 нету!

В расчёт ПНП принимается результат ПЕРЕоценки, образующей резерв, ну или не образующей, но с последующим начислением амортизации, если нет ни того, ни другого, то в таком случае НОБ не корректируется, так что радоваться зарано. Соотсветственно и на отложенный сей случай никак не влияет.

1.Ставите в ПУ и на соответствующую сумму +- корректируете налогооблагаемый доход, т.е. с увеличения налог не платите.
2. В расчет авансов идет уже конечная сумма налога с учетом всех +-, значит, ваши переоценки не повлияют на величину авансовых.
3. Налог будете платить по полной.

И по-моему, прибыль, полученная таким образом не может быть распределена.

А где можно удостовериться, что НОБ коректируется на переоценку только тогда, когда переоценка активов идёт в резерв? Нигде такого не нашла...

Зато нашла другое в законе о ПНП:
"6.pants. Apliekamā ienākuma koriģēšana
(5.3.) Nosakot apliekamo ienākumu, neņem vērā tādu aktīvu pārvērtēšanas rezultātus (arī gadījumā, kad patiesās vērtības izmaiņas atzītas peļņas vai zaudējumu aprēķinā), kuri ir ieguldījuma īpašumi, bioloģiskie aktīvi un pārdošanai turētie ilgtermiņa ieguldījumi un ir novērtēti patiesajā vērtībā."

Про резерв тут ничего не сказано. Может где-то в методичке или в разъяснениях? Подскажете, где посмотреть?

Кстати, тут же сказано, что при "aktīva atsavināšana" доход определяется как "atsavināšanas ieņēmumu un sākotnējās uzskaites vērtības starpība". Термин "Atsavināšana" - это и продажа тоже? Значит в нашем случае при продаже налогом облагаться будет 3800Ls (5000-1200). Ну, и логически было-бы считать AUIN, чтобы по результатам 2012 года собственники не распределили часть прибыли на дивиденды, заранее не подумав о том, что часть в след.году придётся заплатить в казну...

Ну вот и как понять/убедиться- переоценка инвест.недвижимости - это постоянная или временная разница? А?

Пока писАла ответ Solik опередил. AUIN это я имела ввиду Отложенный налог, а не аванс по ПНП. Может я неправильно аббревиатуру использую. Извиняйте...

Прибыль от переоценки не может быть распределена.
Ну и вы уверены, что именно в следующем году свершится продажа? Может, это произойдет через 5 или 10 лет, и стоимость той недвижки к тому времени упадет в 10 раз? Или изменятся законы и именно прибыль от продажи инвест.собственности не будет облагаться налогом. Или ,наоборот, будет облагаться не 15 а 75-ю процентами.Как тогда быть? Как не обделить казну?

Solik, 30.05.2013 16:06И по-моему, прибыль, полученная таким образом не может быть распределена.

В Законе о Годовых сказано, что Резерв переоценки нельзя распределять на дивиденды, а у нас-то Прибыль! Значит-можно распределить! Я права?

Нет

А на что Вы собираетесь отложенный начислять? В учёте у вас эта недвижка стоит по оценённой стоимости, накопленного износа нет, начальной стоимости тоже, где та разница, с которой отложенный берёться? Потому и на списанную стоимость оценки, ну если хотите, переоценки, НОБ не корректируется. Налог платите в том годЕ, в котором прибыля поимели, не всё, что написано в законах применяется буквально, надо логицски подумать, что на что и когда влияет. Если вместо амортизации используете метод оценки, то оценивать надо каждый год, а ни как придёться, будете продавать дороже учётной, заплатите налог с разницы, не будет разницы, не будет и с чего налог платить.

Solik, 30.05.2013 17:03Ну и вы уверены, что именно в следующем году свершится продажа? Может, это произойдет через 5 или 10 лет, и стоимость той недвижки к тому времени упадет в 10 раз? Или изменятся законы и именно прибыль от продажи инвест.собственности не будет облагаться налогом. Или ,наоборот, будет облагаться не 15 а 75-ю процентами.Как тогда быть? Как не обделить казну?

Так то-же самое можно и про амортизацию сказать: кто знает, что через год не поменяется налоговое законодательство и двойную ставку налоговой амортизации не отменят, а то и вовсе налоговую амортизацию могут отменить? то же самое гадание на кофейной гуще...
Это значит, что все считают отложенный налог неверно, т.к. не могут спрогнозировать изменения в налоговом законодательстве...

Tt7, 30.05.2013 17:10Если вместо амортизации используете метод оценки, то оценивать надо каждый год, а ни как придёться,

Так и будем каждый год перед балансом заказывать оценку! Не вопрос!

Tt7, 30.05.2013 17:10будете продавать дороже учётной, заплатите налог с разницы, не будет разницы, не будет и с чего налог платить.

В законе сказано, что при "atsavināšana" (подразумеваем продажу, списание и не только) ПНП платится с разницы между "atsavināšanas ieņēmumi" и первоначальной стоимостью! С этим я тоже согласна! Но я хочу предусмотреть в 2012 году "Iespējamās saistības/prasības" по UIN через Отложенный UIN.
В том-то и дело, что прочитав закон я попыталась понять суть Отложенного налога, а не просто тупо заполнить табличку по рассчету Отложенного налога

Отложенный налог расчитывается при наличи временных разниц. Табличку я уже сто лет не обновляла, но суть дела это не меняет. В вашем случае этой временной разницы нет, у вас не возникает разницы между финансовой и налоговой стоимостями, как и разницы между финансовым и налоговым износом, потому и нет коррекции ПНП на сумму оценки.

Нашла в журнале "Баланс" от 26/02/2013 статью "Atliktais nodoklis. Teorija un praktiskie piemēri", где сказано, что Отложенный налог необходимо считать даже при переоценке земли, у которой нет ни финансового, ни налогового износа.

..........предусмотреть в 2012 году "Iespējamās saistības/prasības" по UIN через Отложенный UIN.

А зачем это вам?

Вопрос "вдогонку": Ну а зачем тогда по ОС считается Отложенный ПНП?

А у вас ОС?